Edilizia

Ampliamenti e divisioni delle unità obbligano alla variazione catastale

Una circolare del 2006 elenca i lavori influenti per la revisione degli archivi

di Ernesto Baragetti, Consigliere nazionale dei geometri

27 February 2025

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I punti chiave

Casistiche e tipologie
Il tecnico esperto

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Tra le fonti di prassi e interpretazione delle condizioni oggettive che determinano l’obbligo di procedere a un aggiornamento della situazione catastale in atti, sicuramente è da annoverare la circolare 1/2006 dell’allora agenzia del Territorio, che è intervenuta a maggior chiarimento delle ipotesi operative derivanti dall’articolo 1, comma 336 della legge 311/2004.

Casistiche e tipologie

L’allegato B, unito alla circolare, in particolare affronta le tipologie di interventi che possono risultare influenti (elenco alla lettera A) e ininfluenti (elenco alla lettera B) a tal riguardo.

Risulteranno, quindi, di diretta influenza, per le singole unità immobiliari, quelle derivanti da nuova costruzione, gli ampliamenti, le variazioni di consistenza (intese per lo più per scambio di porzioni tra due o più unità immobiliari, in caso di fusione o divisione), oltre a una serie di interventi riferibili alle singole unità immobiliari esistenti, pur in assenza di variazioni di consistenza.

L’allegato annovera anche tre casistiche specifiche riferite all’intero volume edilizio:

perdita dei requisiti di ruralità;
situazione successivamente attualizzatasi in ragione di ulteriori norme intervenute;
installazione di impianti ascensori e riqualificazione delle parti comuni nonché degli impianti tecnologici di uso comune.

Tralasciando l’elencazione delle casistiche ininfluenti (quattro voci al punto B), preme sottolineare come lo stesso allegato tecnico evidenzi in dettaglio tre tipologie (A1-f, A1-g, A2-c), caratterizzandole direttamente di un aspetto di complessità di valutazione. Entrando ancor più nel merito le casistiche A1-g (altri interventi significativi di riqualificazione delle unità immobiliari, tra cui installazione o integrazione degli impianti, miglioramento delle finiture) e A2-c (fabbricati sui quali sono stati operati degli interventi di riqualificazione sulle parti comuni, sugli impianti tecnologici), potrebbero identificare precisamente gli interventi di riqualificazione da superbonus dei quali oggi tanto si parla.

Il tecnico esperto

Le analisi svolte a seguire sempre nell’allegato B evidenziano da una parte certamente il concetto ormai ampiamente diffuso nel confronto in materia del parametro del 15% (di valore o rendita), connotandolo (forse impropriamente) da una parte dell’aspetto di semplice valutazione da parte della figura tecnica e dall’altro (sicuramente più corretto) del valore simbolico coincidente con il parametro di scostamento tra le singole varie classi.

Da sottolineare che, in relazione a queste due casistiche, l’Agenzia stessa consiglia che l’amministrazione comunale, nel comunicare un avvio della procedura in base al comma 336, non le citi direttamente quale diretta motivazione, ma si limiti a invitare esclusivamente il cittadino a una più attenta e dettagliata valutazione in merito alla necessità di provvedere a un aggiornamento catastale. Questo stesso principio dovrebbe guidare anche le lettere di compliance che saranno inviate a breve.

Tutto questo non può che confermare l’assenza di una necessità meccanica di aggiornamento della rendita in atti (altri possono essere i concetti riferibili a implicazioni attinenti la conformità oggettiva introdotta dalla legge 122/2010) in ambito di riqualificazione derivante da superbonus, e invece conferma la centralità di ruolo del tecnico esperto in ambito catastale di esaminare in dettaglio la singola situazione e trarne, quindi, tutte le definitive considerazioni a utile servizio del suo committente.