How shopping centres play the relaunch card

The shopping centre system is accelerating in revamping existing structures and slowing down in new developments: for the first time, the number of shopping centres has exceeded one thousand.

«I centri commerciali puntano al consolidamento strutturale ed entro il 2028 sono previste sette aperture in Italia» commenta Mario Resca, presidente di Confimprese a margine del 13esimo “Retail & Real Estate Italia” che si svolge al Centro congressi Sgr di Rimini. Emerge come la crescita dei centri commerciali in Italia passi innanzitutto dal rinnovamento dello stock esistente: più qualità e rigenerazione, quindi, che nuove aperture. Queste ultime, comunque, non mancheranno e saranno così suddivise: nel 2026 sarà inaugurato il Nuovo Distretto Telematico a Genova e il Fass Shopping Centre a Elmas (Cagliari), il City Mall a Gallarate (Varese), la Galleria Porta Vittoria a Milano e l’Iper Tosano a Brescia. Tra 2027 e il 2028, poi, nasceranno il centro commerciale Messina e Milanord a Cinisello Balsamo. Quanto agli ampliamenti, tre sono quelli in previsione.

A comparison with 2019, the pre-pandemic era, shows that that year there were as many as 16 openings, while now we are confronted with structural downsizing in the physical trade, which today shows a changed scenario with ample room for renewal on the existing stock there are numerous ongoing projects and selective development opportunities.

According to surveys by Reno, a multinational company specialising in monitoring and analysing shopping centres, updated to October 2025 in Italy there are 1,001 shopping centres and 341 retail parks, shopping areas with large specialised areas. These are important figures that indicate a certain saturation of the market, especially in northern Italy, to which is added the general decline in sales. Factors that jeopardise the operation of several malls that have become marginal. 75 centres, or 7%, have an A rating or higher, with a growing trend thanks to interventions to renovate them. Over the last 12 months there have been 30 shopping centres that have improved their rating, confirming the investments made by many operators to seize opportunities, while only 4 new openings confirm the maturity of the market.

In questa polarizzazione del mercato c’è il nodo del tasso di spazi non locati: per i centri commerciali con un rating da A a AAA oscilla tra il 3-5% valore che rappresenta la normalità per effetto di un elevato turnover. In quelli tripla B si è intorno al 8,6% per effetto dei lavori di ammodernamento mentre per i BB il trend è del 12,2%, lo stesso del 2019, segno di spazi per un potenziale miglioramento al traino dell’arrivo dei retailers di prossimità. Crescono i comparti food&beverage e pet, mentre il fashion registra una contrazione strutturale. Il baricentro del retail resta nel Nord-ovest, ma aumentano gli investimenti negli hinterland metropolitani e nelle aree urbane secondarie. «Il retail fisico italiano che si sviluppa all’interno dei centri commerciali non è quindi in crisi, ma in piena trasformazione» è stato ribadito durante l’incontro. Tra le principali tendenze è da evidenziare anche la crescita di retail park, high street e prossimità con un saldo netto di 556 aperture n