Beni ecclesiastici, l’ostacolo al recupero arriva da questioni urbanistiche

Quello delle congregazioni religiose è un panorama molto variegato. Si tratta di organismi che, pur avendo finalità di religione e di culto, possono svolgere un ruolo rilevante nell’ordinamento statale. Anche se non perfettamente censito, il mondo delle congregazioni oscilla fra i 5 e i 10mila soggetti giuridici, proprietari di un patrimonio che, collettivamente, è notevole ma molto frammentato, e deriva per lo più da donazioni e lasciti privati settecenteschi e ottocenteschi.

«Si tratta di soggetti tendenzialmente autonomi, che però rispondono alla vigilanza della Chiesa», esordisce l’avvocato Massimo Merlini, titolare dello studio legale Merlini &Merlini, che da quasi un secolo si occupa prevalentemente enti ecclesiastici e di soggetti operanti nel terzo settore. «Per esempio, possono decidere e muoversi liberamente per quanto riguarda l’amministrazione di un bene immobiliare, nel caso della locazione o del comodato d’uso gratuito, ma sulla vendita, specie se eccedente determinati valori, sono vincolati al parere della Chiesa».

Merlini spiega che, lentamente ma con costanza, si sta facendo più forte la spinta al riuso di questi immobili, dettata da una necessità duplice. Da un lato, quella degli stessi enti, perché si tratta di edifici che, anche se inutilizzati, sono soggetti al pagamento delle imposte ordinarie (Imu, Tari ed eventuali ulteriori imposte comunali). Dall’altra la necessità di un Paese che ha la necessità di riutilizzare l’esistente.

Non c’è una procedura codificata e organizzata per arrivare a intercettare questi immobili: è più semplice per un ente pubblico, come un Comune, o per un’impresa sociale, ma vi sono casi in cui il gestore è un operatore privato. Ci si muove in un universo relazionale, manifestando l’interesse verso un dato bene di cui si è individuata la proprietà tramite un controllo del catasto, contattando l’ente stesso, chiedendo una mediazione alla diocesi, o tramite consulenti privati. In alternativa, si aprono opportunità per l’ente che, decidendo di collocare una propria attività e le relative risorse patrimoniali nello spettro giuridico del Terzo settore, dovrebbe avere diritto a un risparmio sui costi tributari. Questo perché - spiega Merlini - il titolo X del Codice del Terzo settore prevede agevolazioni tributarie che sono in attesa di approvazione da parte dell’Ue, mentre sembrano destinate a scomparire quelle agevolazioni di cui nel passato godeva l’ente religioso.

«In molti casi va segnalato che il mancato utilizzo di un immobile non è tanto legato all’indisponibilità dell’ente, quanto alla contingenza del sistema italiano», continua Merlini. «In circa il 70% dei casi, gli ostacoli arrivano da questioni urbanistiche. Si tratta di edifici nati con una specifica tipologia urbanistica - abitazione collettiva o convento - e questo significa che il Comune, in determinati casi, non ne ammette il cambio di destinazione d’uso, perché l’immobile si trova in un’area dove questo non è previsto. Talora va fatta una delibera apposita, che va presentata in Regione, e i tempi si allungano. In questo iter entra anche la Soprintendenza: circa il 50% di questi immobili sono vincolati». Nei regolamenti dei Comuni ci sono poi categorie funzionali che permettono un cambio di destinazione più agevole, come quelli verso realtà socio assistenziali, scuole, vari housing di tipo sociale, studentati. Più difficile è ottenere l’autorizzazione profit, per attività turistico ricettive, che però in determinati casi possono essere funzionali, in un’ottica di valorizzazione dell’esistente.