Catasto, la revisione d’ufficio della rendita va motivata nei dettagli

La revisione d’ufficio della rendita catastale da parte dell’agenzia delle Entrate deve essere accompagnata da un’indicazione dettagliata dei metodi che hanno portato al calcolo dei risultati. La Cassazione, con l’ordinanza 4684/2025, affronta il tema delle analisi che l’amministrazione finanziaria effettua in tema di rivalutazione degli immobili e ridefinizione dei valori registrati al catasto. Un tema diventato di grande attualità con le lettere di compliance che l’Agenzia sta inviando ai contribuenti che non hanno effettuato, come avrebbero dovuto, le comunicazioni di variazione legate alle ristrutturazioni del superbonus.

La decisione arriva dopo una pronuncia della Corte tributaria regionale di Roma e riguarda un avviso di accertamento catastale emesso dalle Entrate, per rideterminare classamento e rendita di un immobile, peraltro con un incremento molto importante dei valori iscritti al catasto. Tra i vari punti contestati, c’è proprio la motivazione dell’atto, ritenuta troppo scarna dal contribuente. Un punto sul quale la Cassazione accoglie il ricorso.

Questa rideterminazione della rendita riguardava un immobile collocato in una zona nella quale si registrava un incremento del valore medio di mercato molto superiore rispetto all’incremento del valore medio di mercato degli immobili nell’intero territorio comunale. Si tratta di una delle situazione nelle quali il Comune può procedere a rideterminare le rendite d’ufficio.

Per farlo, secondo l’ordinanza, «l’amministrazione ha l’onere di accertare, e preliminarmente, di specificare in modo chiaro, preciso e analitico, e quindi di provare i presupposti di fatto che legittimano nel caso di specie la riclassificazione di massa». Successivamente, «l’amministrazione ha l’onere di dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l’applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare».

Quindi, «non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale», senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati.