Homes, Italy the black jersey of Europe: one in four homes is empty

Italy is still the country of homeowners, but also the country with the highest number of empty homes in Europe, according to a new study by the Ifel Foundation - Anci's Institute for Finance and Local Economy - presented at the "Città in scena" conference, organised by Ance and currently being held at the Maxxi in conjunction with "Città nel futuro 2030-2025", an event dedicated to urban regeneration under the direction of Francesco Rutelli. The analysis compares the Italian picture with that of France and Germany and outlines a housing system marked by structural contradictions: a lot of real estate, but inefficient use, with widespread and serious waste, especially in a season of high demand and little supply for young people, students and families on low and medium incomes.

Secondo i dati raccolti da Ifel su base Istat e Mef-Agenzia delle Entrate, il 55% delle famiglie italiane vive in una casa di proprietà, contro il 47% della Francia e il 41% della Germania. Questo primato va letto però in controluce e si intreccia al disuso delle abitazioni: l'Italia concentra il 27,3% di abitazioni non occupate, un valore triplo rispetto alla Francia (7,8%) e sei volte superiore alla Germania (4,4%). In termini assoluti, su circa 35 milioni di abitazioni censite, più di 9,5 milioni risultano non utilizzate o occupate in modo discontinuo. “L'Italia è il Paese europeo con la più alta quota di abitazioni di proprietà, oltre il 55%, e la più bassa percentuale di alloggi in affitto, appena il 13%, segno di una cultura fortemente legata all'acquisto della casa e di un mercato della locazione strutturalmente debole - ha detto il presidente di Ifel Alessandro Canelli -. Il sistema presenta un'anomalia significativa: più di un quarto delle abitazioni risulta non occupato. Secondo il Censime

The European comparison is particularly severe on the social housing front. In France, public or subsidised housing accounts for 11.7% of the housing stock; in Germany the share is around 2.5%, but on a much more developed rental market. In Italy, on the other hand, public residential housing (Erp) accounts for just 2.6% of the overall stock and less than 20% of the rental market. In detail, the report censuses 781,000 public residential housing units, 334,000 of which are concentrated in the 14 metropolitan cities. Rome and Milan have over 130,000, followed by Naples, Turin and Palermo. The turnover rate, however, remains very low: around 16,000 assignments per year, equal to just over 2% of the available stock.

The territorial disparities are profound. In the regions of southern Italy, the share of unoccupied housing exceeds 40% in Reggio Calabria and 39% in Messina, compared to values of less than 15% in northern cities such as Milan and Bologna. Rome and Florence are around 12-14%. The dossier notes that in the south the "housing emptiness" is often the result of a weak housing market and regressive demographic processes, with youth emigration and depopulation. In some cities, such as Bologna, a substantial part of the homes classified as "empty" is not actually uninhabited, but old or in occasional use.

Il rapporto dedica ampio spazio al legame tra dinamiche demografiche e domanda abitativa. Le proiezioni Istat indicano che entro il 2050 la popolazione italiana diminuirà del 6,7%, con un calo del 14,6% nel Mezzogiorno e nelle Isole. Aumenteranno invece le famiglie unipersonali (+8%), mentre le coppie con figli scenderanno del 19%. Questo mutamento, sottolinea Ifel, orienterà la domanda verso abitazioni di dimensioni ridotte e in affitto, in un contesto in cui l'offerta rimane rigida e poco adattabile. Canelli ha definito “un paradosso strutturale” la condizione italiana: “Abbiamo un'offerta teoricamente ampia ma in larga parte immobilizzata, frutto di squilibri territoriali, inefficienze amministrative, rigidità del mercato e di una forte componente di seconde case inutilizzate - ha sottolineato -. L'Italia appare come un sistema immobiliare statico e poco permeabile, incapace di rispondere con efficacia alle nuove forme di domanda abitativa. Il completamento dei progetti di rigenerazione urbana, so