Immobili di lusso, al nord sono prima casa. Al centro-sud prevalgono gli investitori

Un mercato di “nicchia”, tradizionalmente svincolato dai tassi sui mutui e poco permeabile alle difficoltà economiche contingenti. Per questo motivo, il mercato immobiliare di pregio in Italia si conferma dinamico, che nel 2025 si traduce in un incremento medio dei prezzi e con un interesse che cresce ben al di fuori dei centri storici di Roma e Milano, Firenze e Venezia. L’interesse aumenta da Cortina a Santa Margherita Ligure, dalla Versilia alla Costa Smeralda, dalle colline toscane a Capir, sino alla Sicilia e al Salento.

Lo fotografa l’ultimo Outlook del network Engel & Völkers, in collaborazione con Nomisma, illustrato oggi a Roma.

Più nel dettaglio, nel 2024, al Nord la domanda per l’acquisto della prima casa ha rappresentato circa il 50% delle compravendite di pregio, seguita dalle seconde case (35%) e dall’acquisto per investimento (15%). Il Centro Italia, invece, vede la quota prima casa al 35% del totale a vantaggio delle seconde case (45%), chiude il cerchio la domanda per investimento (20%). Nel Sud e nelle Isole gli acquisti prima casa registrano una quota del 30% del mercato, seconda casa in quota 42% e investimento pari al 28%. L’area geografica privilegiata dagli acquirenti internazionali è il Centro, con una quota pari al 60% delle compravendite. Al Nord gli acquirenti stranieri rappresentano solo il 30% circa del mercato e il 35% al Sud e nelle Isole.

Milano rimane il fulcro del mercato di pregio italiano, con aree come Brera e il Quadrilatero che raggiungono picchi di oltre 22mila euro/mq per abitazioni ristrutturate al nuovo, con una media di 15mila euro/mq nelle zone centrali. A Porta Romana e Porta Venezia, i prezzi variano tra 8mila e 12mila euro/mq. Tra i mercati di fascia alta dell’area seguono le località di lusso della Liguria, come Portofino e Santa Margherita Ligure, con prezzi che superano i 19mila euro/mq e raggiungono punte di 25mila euro/mq per le proprietà con vista mare. In Valle d’Aosta, Courmayeur e Cervinia attraggono una clientela internazionale con prezzi medi che oscillano tra 8mila e 14mila euro/mq, e top price che arrivano fino a 16mila euro/mq.
Tra i Laghi del Nord Italia, il Lago Maggiore e il Lago d’Orta registrano una forte presenza di acquirenti internazionali, mentre nel Nord-Est, Venezia registra valori tra 7mila e 12mila euro/mq per immobili in centro storico, mentre Cortina d’Ampezzo mantiene quotazioni elevate con prezzi che oscillano tra 18mila e 24mila.

Nel Centro Italia, Roma conferma la domanda sostenuta di residenze nelle zone di maggior pregio, come il centro storico e le aree limitrofe, tra cui Prati, Parioli e Pinciano, oltre all’Eur, nel quadrante sud. In queste zone i prezzi medi per le abitazioni ristrutturate raggiungono i 7.500 euro/mq, con picchi che superano i 10mila per immobili di particolare pregio, e con tempi di assorbimento estremamente rapidi. Firenze offre grandi opportunità di investimento. Il centro storico è ideale per chi cerca una residenza di pregio con prezzi degli immobili ristrutturati tra i 4.200 e i 5.500 euro/mq, ma con proprietà di lusso che raggiungono i 10mila. Fuori dal centro,