Imu più leggera per gli immobili in ricostruzione

Non sempre il catasto basta, da solo, a determinare le imposte da versare a titolo di Imu. In alcuni casi, infatti, è obbligatorio fare riferimento allo stato reale dell’immobile, dal momento che gli archivi del Fisco non sempre fotografano l’evoluzione dei cantieri. Arriva a questa conclusione la sentenza 550/7/2025 della Corte di Giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, segnando un importante precedente.

La vicenda riguarda un immobile oggetto di una ristrutturazione profonda e integrale. Il contribuente, al momento del pagamento dell’Imu, aveva calcolato le imposte sulla sola area edificabile, senza considerare la rendita catastale dell’immobile che, in quel momento, era di fatto inservibile e oggetto di un cambiamento profondo. Il Comune di Roma contestava questa interpretazione e chiedeva, con una serie di atti di accertamento, il versamento di un’Imu più elevata.

Una prima sentenza della Cgt di Roma dava ragione ai contribuenti. Spiegando che, «laddove i cespiti siano oggetto di una pesante e complessiva ristrutturazione, come emerge con estrema chiarezza dalla copiosa documentazione amministrativa e tecnica allegata dalla contribuente», l’Imu deve essere calcolata «non già sulla rendita catastale dei cespiti iscritta in Catasto, che non risulta più utilizzabile a partire dall’inizio degli interventi infrastrutturali, bensì sul valore commerciale dell’aerea di sedime che ritorna ad essere fabbricabile». I dati presenti negli archivi catastali, in un caso del genere, non possono insomma essere considerati aggiornati.

L’amministrazione capitolina proponeva ricorso contro questa decisione, sostenendo che il contribuente avrebbe dovuto comunicare il nuovo valore catastale dell’area, tramite procedura Docfa, prima di versare le imposte. Il ricorso è stato respinto, confermando così la posizione sostenuta già in primo grado dalla società contribuente assistita da Di Girolamo Consulting e Studio Leone Fedreghetti.

Secondo la sentenza, infatti, «appare consolidato il principio in base al quale in tema di imposta municipale sugli immobili, ai fini della determinazione della base imponibile per gli stabili in ristrutturazione», occorre considerare «soltanto il valore dell’area, e non quello del fabbricato oggetto di lavori, almeno fino alla data di ultimazione delle opere». Quindi, se il Comune è a conoscenza di questi lavori, perché ha protocollato delle pratiche legate ai permessi edilizi, «non si giustifica una diversa determinazione della base imponibile».