Investimenti italiani in aumento del 60%, decisivo l’ultimo trimestre

Un incremento sostenuto soprattutto dalla domanda di spazi di dimensioni medio-piccole. «Il 2024 - sottolineano gli esperti -ha evidenziato, ancora una volta, una preferenza di spazi ad uso ufficio orientata verso prodotti di elevata qualità (grado A/A+), che hanno rappresentato oltre il 75% del mercato. In termini di canoni, nel Q4 il prime rent nel mercato di Milano ha registrato una crescita, attestandosi sul valore di 775 €/mq/anno con prospettive di ulteriore incremento nel corso dei prossimi quarter».

Lo stesso calo di metri quadri assorbiti si registra nella Capitale. Qui la differenza rispetto al 2023 è di -31%, con un totale annuale di 174mila metri quadri. «Il mercato - spiegano - ha risentito della scarsità di prodotto qualitativamente elevato, favorendo da una parte lo slittamento di alcuni deal al 2025, con conseguente creazione di nuova pipeline per la prima metà dell’anno, dall’altra contribuendo al mantenimento di un outlook di crescita del prime rent nel Cbd».

In linea con la performance del 2023 i risultati del settore logistico, che ha attirato 1,7 miliardi di eruo (560 milioni solo nell’ultimo trimestre). Un risultato supportato «da un’importante transazione di un portafoglio paneuropeo e da deal nei mercati di Piacenza e di Milano. Il sentiment relativo a operazioni in corso - spiegano - suggerisce l’avvio di un trend di decremento e una prima contrazione del prime yield al 5,4% dopo due anni di stabilità».

L’assorbimento registrato nel 2024 è stato di 2,3 milioni di metri quadri totali, anche qui in contrazione sul 2023 (-19%). «Dopo circa un decennio di costante crescita del take-up del mercato italiano, stiamo assistendo alla stabilizzazione della dinamica domanda-offerta, che tuttavia conferma il ruolo di rilievo raggiunto dal settore della logistica in Italia».

La ripresa dell’ultimo trimestre ha caratterizzato anche il settore living, con volumi di investimenti per circa 560 milioni di euro (300 milioni nel quarto trimestre). Ma anche qui il totale annuale è in diminuzione rispetto al 2023 (-20%). La causa è da ricercare, secondo gli analisti, nella situazione di criticità urbanistica – amministrativa a Milano. Ciononostante il quarto trimestre ha visto la chiusura di tre transazioni di student housing da 160 milioni di euro totali.

Per quanto riguarda invece l’hospitality, il settore ha visto nel 2024 un balzo rispetto ai volumi dell’anno precedente (+66%), attraendo circa 1,8 miliardi di euro. Complice, nell’ultimo trimestre, «la transazione che ha coinvolto uno dei più iconici hotel veneziani che, con circa 300 milioni di euro, ha rappresentato il maggiore deal del settore nell’anno».

Per il comparto delle compravendite residenziali, gli ultimi dati disponibili si fermano al terzo trimestre. Nonostante ciò si può comunque notare un leggero aumento del 2,7% sul 2023, con oltre 161mila transazioni normalizzate. Milano ha registrato un calo del 4,8% nelle transazioni, ma si è confermato il trend di miglioramento rispetto al dato del primo e secondo trimestre. Un contesto di stabilizzazione in cui i tagli di piccole dimensioni si sono confermano i più richiesti.

Anche Roma consolida il lieve aumento delle transazioni, registrando una crescita del 1,1% su base annua, in linea con il +3,4% del trimestre precedente. Qui i più richiesti sono i tagli sopra gli 85 metri quadri. In aumento, sia a Roma che a Milano, i mutui ipotecari.

In leggera crescita anche il mercato delle locazioni, con un +1,1% sul 2023. «Roma e Milano hanno mostrato dinamiche simili: rispetto ai medesimi periodi dell’anno precedente, la Capitale ha registrato un aumento del 6,9% nei contratti transitori, mentre Milano ha segnato un +9,7%. I contratti a lungo termine, invece, hanno subìto una contrazione superiore al 5% in entrambe le città (-6,9% Roma e -7,3% Milano)».

Per il settore Alternative e Mixed use, gli investimenti totali del 2024 ammontano a circa 1,3 miliardi di euro (+47% sul 2023). «Per il 2025 - concludono gli analisti - prevediamo la prosecuzione dell’attuale fase di crescita, che ha già contribuito a generare una consistente pipeline di investimenti la cui finalizzazione è attesa nel corso del nuovo anno. Alle operazioni nelle asset class più consolidate continueranno ad affiancarsi gli investimenti “alternative”, che rappresentano una scelta strategica di diversificazione dei portafogli degli investitori e offrono al contempo un’opportunità di assecondare la domanda generata da nuove dinamiche sociali ed economiche».