Perché il tasso del mutuo alla stipula non è più quello scritto sul preventivo

La burocrazia e i tempi sono due elementi con i quali chi è in procinto di chiedere un mutuo deve fare i conti. In genere tutte le banche (anche quelle che operano solo online) si prendono un po’ di tempo per completare le pratiche di istruttoria per verificare in primis la capacità di rimborso del richiedente e per effettuare poi la perizia dell’immobile.

In media, ci vogliono circa due mesi dal momento del primo incontro a quello dell’erogazione del mutuo. Ma ci sono banche che ci impiegano anche tre mesi. Inutile dire che per velocizzare i tempi è vivamente consigliato presentare tutta la documentazione richiesta dalla banca e agevolare così il processo di attivazione del finanziamento. Gli istituti di credito emettono una fattibilità dell’operazione (delibera reddituale) solitamente dopo 10/20 giorni, restando poi in attesa della perizia e della relazione notarile per dare una delibera finale. Il tempo che intercorre in questa fase viene definito consolidamento dell’ipoteca e consente alla banca di tutelarsi da eventuali revocatorie fallimentali. Nelle compravendite tra privati quando si è davanti al notaio in genere con un unico atto si perfeziona l’acquisto dell’immobile e la stipula del mutuo.

Può accadere però che dal momento del primo incontro in banca in cui è stato redatto il preventivo con indicazione di tutti i costi, a quello dell’erogazione del finanziamento i tassi si alzino, comportando così una rata più cara di quella ipotizzata inizialmente. Nulla toglie, come si è verificato di recente, che al contrario i tassi si riducano e dunque ci siano condizioni più favorevoli al mutuatario. Il cosiddetto “tasso finito” è il risultato sempre di due componenti il tasso d’interesse espresso dal parametro (Euribor o Eurirs) più lo spread (la commissione che applica la banca). Quindi, quando si leggono le condizioni generali è bene verificare se almeno sullo spread la banca si impegna a non modificare il costo fino all’erogazione del finanziamento. Molti istituti infatti applicano le condizioni valide al momento dell’erogazione del mutuo e non quelle che sono state indicate in fase di preventivo.

Ma è bene sempre verificare se almeno lo spread sia quello vigente il giorno di generazione dell’offerta vincolante. La gran parte degli istituti mantiene lo spread garantito in caso di stipula generalmente entro il secondo mese successivo alla presentazione della richiesta, ma c’è anche chi arriva a quattro mesi. Tuttavia, c’è anche chi prevede il “congelamento” fino alla data del rogito del tasso riportato sul preventivo. Alcune banche lo fanno in automatico per 30 o 60 giorni a seconda degli accordi, per altri istituti invece il preventivo non impegna a bloccare il tasso. Un discorso valido anche per l’Euribor, l’indice di riferimento per i mutui a tasso variabile.