Sanatoria semplificata per irregolarità edilizie con più di 50 anni: le nuove linee guida

Molto atteso, come detto, il chiarimento sulle varianti ante 1977. Prima del 30 gennaio 1977, infatti, in Italia non era prevista alcuna procedura per l’approvazione delle varianti in corso d’opera. Quindi, tutte le varianti di cantiere avvenute in quel periodo oggi sono altrettante difformità. E si tratta di elementi anche molto rilevanti: balconi in più, finestre spostate, stanze che non esistevano. Il Salva casa consente di sanarle con una semplice Scia. C’erano, però, incertezze sull’ambito di applicazione della misura.

Per le nuove linee guida è sufficiente che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell’ambito di lavori riconducibili a un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se le opere sono state materialmente realizzate «in data successiva».

Sul fronte dei controlli, viene chiarito che «gli uffici comunali, diversamente da quanto accade nelle ordinarie pratiche di sanatoria, non sono chiamati a effettuare alcuna verifica in ordine alla conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia»; per quanto riguarda, invece, le sanzioni (tema sul quale c’erano moltissime incertezze) viene chiarito che «il cittadino sarà soggetto a una sanzione compresa tra i 1.032 e i 10.328 euro e, quindi, al trattamento sanzionatorio di maggior favore già previsto per l’accertamento di conformità».

Altro passaggio molto discusso riguarda la sanatoria delle difformità sugli immobili posti in zona vincolata. Qui c’è un disallineamento tra le norme del Salva casa e quelle del Codice dei beni culturali. Per le linee guida del Mit il meccanismo del decreto 69/2024 è pienamente operativo. «La nuova procedura - spiegano - prevede che, per gli immobili vincolati, il proprietario o l’avente titolo presenti una unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune, che provvederà ad inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte anche nel caso in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici». Quanto agli immobili vincolati, poi, le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2 al 6%, a seconda della superficie dell’unità immobiliare) potranno essere fatte valere anche su questi beni.

Sempre sul fronte delle semplificazioni, le linee guida spiegano che sarà sempre possibile attivare un procedimento «a finalità multipla» per tutti gli obiettivi di trasformazione edilizia previsti dal Dl Salva casa. «A titolo esemplificativo, un cittadino potrà presentare un’unica istanza in cui, contestualmente, chiede la sanatoria di una difformità del passato e il cambio d’uso dell’immobile condizionato alla sanatoria». Quindi, una sola domanda per più sanatorie.

Infine, arrivano chiarimenti sulle sanzioni da applicare per le sanatorie; un tema sul quale i quesiti erano moltissimi. Nel caso in cui il Comune ritenga che l’intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell’immobile, potrà essere applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime, senza la necessità di coinvolgere gli uffici dell’agenzia delle Entrate.

Negli altri casi, viceversa, le sanzioni saranno corrisposte in due fasi: una prima parte della sanzione al momento della presentazione dell’istanza di Scia in sanatoria; il conguaglio «all’esito della quantificazione dell’incremento del valore venale da parte dell’agenzia delle Entrate».