Giustizia amministrativa

Condominio, serve il sì dell’assemblea per il bar sul marciapiede

Lo spazio condominiale in questione è a uso pubblico, insisteva cioè su strada pubblica o aperta al pubblico, ed è quindi utilizzabile da qualunque passante

di Annarita D'Ambrosio

27 April 2022

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Il locale pubblico che si trovi in un condominio per occupare l’area antistante l’esercizio deve ottenere il via libera dall’assemblea, assenso che è tenuto ad allegare alla documentazione che presenterà in Comune per ottenere la Scia, la segnalazione certificata di inizio attività. Dal 1° aprile 2022, con la fine dello stato di emergenza Covid, le occupazioni di suolo pubblico gratuite, scattate nel maggio 2020 per venire incontro ai commercianti dopo il primo lockdown pandemico, sono terminate ed è venuta meno l'esenzione dal pagamento di Cosap e Tosap, ora accorpate nel Cup, il canone unico patrimoniale.

Quindi alla luce del via libera alle domande per le occupazioni permanenti diventa molto interessante quanto stabilito dalla sentenza 4393/2022 depositata dal Tar Lazio il 12 aprile 2022.

Ricostruiamo la vicenda. Il titolare dell’esercizio commerciale nonché condomino dello stabile contestava la legittimità di una pronuncia del 2017 con cui Roma Capitale aveva annullato, in via di autotutela, la comunicazione di ampliamento dell’area esterna per l’esercizio di attività di somministrazione di cibo e bevande.

Diritto/facoltà di utilizzo

Veniva rilevato che «trattandosi di area privata condominiale, non assegnata in via esclusiva quale pertinenza, occorre supportare la segnalazione certificata di inizio attività con idoneo documento, da cui si evinca chiaramente il diritto/facoltà di utilizzo dell’area comune per finalità esclusiva di un condomino, ovvero per lo svolgimento dell’attività di somministrazione».

Il titolare contestava l’assunto e si rivolgeva al tribunale amministrativo sollevando quattro motivi, a partire dall’assenza di uno specifico interesse pubblico a sostegno del diniego.

Il marciapiede condominiale in questione era a uso pubblico, insisteva cioè su strada pubblica o aperta al pubblico. In tal caso, il marciapiede, pur essendo di proprietà condominiale, può essere utilizzato da qualunque passante.

La linea difensiva del titolare del locale faceva discendere il suo diritto dalle previsioni dell’articolo 1102 Codice civile. In qualità di condomino, l’occupazione dello spazio esterno rientrava - a suo avviso - nell’ uso più intenso della cosa comune e quindi il dissenso espresso dall’assemblea dei condòmini non poteva ritenersi legittimo.

Destinazione del bene alterata

In realtà, fanno notare i giudici amministrativi, la società ricorrente non era neppure in possesso dei requisiti oggettivi richiesti dal regolamento comunale capitolino sulla somministrazione di alimenti e bevande. Inoltre, rilevano i limiti posti dall’ordinamento a presidio dell’uso più intenso della cosa comune ammesso dall’articolo 1102 del Codice civile, vale a dire il divieto di alterare la destinazione del bene e quello di impedire agli altri condòmini di farne parimenti uso.

Entrambi i limiti. in un caso come questo, erano stati violati.

E non è sufficiente richiamare il fatto che il provvedimento comunale non tenesse conto del legittimo affidamento maturato negli anni di pacifico esercizio dell'attività.

La stessa era attività, peraltro rivelatasi poi abusiva, era esercitata dal ricorrente, consapevole di occupare un’ area condominiale senza aver mai comprovato il titolo di disponibilità della stessa.